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Come Funziona la Sostituzione Mutuo

La sostituzione del mutuo rappresentava l’unico sistema che i mutuatari avevano per liberarsi di un contratto di mutuo con condizioni non ottimali, e poter passare ad un mutuo con condizioni migliorative. Ovviamente il decreto Bersani, con l’introduzione della surroga, ha eliminato questo tipo di vincolo, anche perché la sostituzione del mutuo rappresenta un’operazione abbastanza costosa.

Sostituzione mutuo: come funziona

Attraverso la sostituzione del mutuo il mutuatario estingue il mutuo che ha in corso, sostenendo tutte le spese accessorie che vanno dalla penale di estinzione alla cancellazione dell’ipoteca, attraverso l’accensione di un altro mutuo, il che comporta dover sostenere tutte le spese per l’istruttoria, la perizia e le spese notarili e di iscrizione di ipoteca. Dal punto di vista burocratico, alla richiesta di accensione del nuovo mutuo, oltre alla documentazione reddituale e anagrafica, e quella relativa all’immobile, va aggiunto anche il calcolo di estinzione del mutuo, comprensivo dell’eventuale penale di estinzione anticipata. Sarà cura del mutuatario dover sbrigare le varie pratiche presso ciascuna banca (mentre nella surroga è la nuova banca che si occupa dello svolgimento delle pratiche nei confronti della vecchia banca creditrice).

Sostituzione mutuo: quando è necessario utilizzarla

La sostituzione del mutuo rappresenta la forma meno conveniente in assoluto per cambiare le condizioni del mutuo, quali durata, tipo di tasso e tipologia del mutuo stesso. In questi casi è preferibile seguire l’iter per la surroga o la rinegoziazione. Tuttavia questi sistemi non permettono di modificare i contraenti. Per cui se la necessità primaria è proprio quella del cambio dei contraenti allora la sostituzione del mutuo diventa l’unica via percorribile, perché di fatto porta alla stipula di un contratto nuovo ed indipendente rispetto a quello precedente. Lo stesso vale nel caso in cui il cambio del mutuo richieda anche una maggiore liquidità rispetto al capitale residuo.

Tuttavia lo sgravio fiscale degli interessi passivi non varrà per la parte eccedente il capitale ancora da rimborsare, risultante dai calcoli di estinzione sul precedente mutuo.

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